导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（<张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊strong>一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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