文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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