OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是(shì)不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提(tí)振，二级市场价(jià)格姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人(rén)都变成了一家，后(h姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她òu)续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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