文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复(f中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁ù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后(hò中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁u)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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