5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(sh丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色ì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)202丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色2年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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