导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

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