万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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