近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于(yú)功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额(é)单功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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