文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的康师傅是哪国的牌子？房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，康师傅是哪国的牌子？对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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