5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头(t爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语óu)前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语