万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(d翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音á)申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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