OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规(guī)避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二(èr)级(jí)市(shì)场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格(gé)是(shì)不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么(me)急(jí)、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术等产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实(sh为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹í)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是(shì)这和(hé)我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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