文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhà一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万n)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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