万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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