导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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