近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码基金该负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的(天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码de)资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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