近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn冀g是河北哪里的车牌)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ冀g是河北哪里的车牌)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士(shì冀g是河北哪里的车牌)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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