导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异(yì)，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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