5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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