饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进(jìn)这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协(xh2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称ié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称(fèi)率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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