一(yī)线城市，也不端着了。

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳取(qǔ)消二手房指导(dǎo)价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息为(wèi)什么这么重要(yào)？首先二手(shǒu)房指导价被称为(wèi)“核弹级”政策，其次深圳(zhèn)几乎是最后一(yī)个(gè)还(hái)在“认真”实(shí)施这条政策(cè)的城(chéng)市，最后深圳是房(fáng)价(jià)前三的核心(xīn)城市。所(suǒ)以，深(shēn)圳的一举一动(dòng)都具有风向标意义。

　　有分(fēn)析人(rén)士指出，深(shēn)圳二手房(fáng)指导价如果取(qǔ)消，首先有利于深(shēn)圳二手(shǒu)房(fáng)回(huí)暖，然后(hòu)二手(shǒu)房回暖有利于深圳楼(lóu)市(shì)总(zǒng)体回暖，最后(hòu)深(shēn)圳楼市回暖有利于(yú)全国(guó)楼市回暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手(shǒu)房指导(dǎo)价”正式(shì)结束。传(chuán)言称(chēng)：二(èr)手房贷款不按官(guān)方(fāng)参考价(jià)（指导价），银行核定房价以网签备案价(jià)和评估价孰低为准。

　　自此，参(cān)考价真(zhēn)正变成了(le)“参考价”。

　　目前没(méi)有看到(dào)官方文件。据(jù)证券(quàn)时报(bào)21日消息，目前(qián)深圳多家大(dà)行表示“尚未接到(dào)正式通知，目(mù)前仍按参考价办理按(àn)揭”。所以(yǐ)还需要持续(xù)的关(guān)注。

　　易居研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总监严跃(yuè)进认为(wèi)，本次政(zhèng)策(cè)大概(gài)率(lǜ)为真，更多(duō)体现(xiàn)为银行(xíng)贷款等领域(yù)按(àn)照新的规则进行(xíng)，但(dàn)不会出(chū)台(tái)正式文件。

　　有时(shí)候，有些(xiē)事(shì)情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指(zhǐ)导价(jià)横空出世。当(dāng)时，深圳一口气公布了全市3595个小区的参考价(jià)，很(hěn)多南(nán)山(shān)、福田、宝(bǎo)安中(zhōng)心区的高价(jià)盘，直接按照当时的(de)市(shì)场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导(dǎo)”，银行只能按照指(zhǐ)导价(jià)来计算(suàn)首付、发放贷款。

　　当时大家(jiā)还不觉得厉害(hài)，但经(jīng)历了(le)这两年的痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七折即700万(wàn)，那么首付3成210万(wàn)，加上需要全款支付的部分(fēn)，实际首付(fù)去到了510万，相当于首付(fù)5成(chéng)了（多给210万首付）。这直接让大批量(liàng)买家，失去了购房能力，相当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以(yǐ)后(hòu)，东莞、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合肥、广州等10多(duō)个城市陆续(xù)跟(gēn)进。事实(shí)也(yě)确实证明了，这条政(zhèng)策(cè)的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安(ān)居客的(de)统(tǒng)计，实施(shī)二手房指导价的10个城(chéng)市，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响(xiǎng)，二手房更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为例，全国(guó)102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码70个大中城市房价只有6个同(tóng)比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中心数据显(xiǎn)示：成交量(liàng)上，二(èr)手房指(zhǐ)导价出台当(dāng)年，深圳二(èr)手住宅成(chéng)交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成(chéng)交(jiāo)量(liàng)同比下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万(wàn)套(tào)，创近二十年最低(dī)记录，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方(fāng)面，与二手房指(zhǐ)导价发(fā)布当月相比，如(rú)今二手(shǒu)房挂牌(pái)价低(dī)于及接(jiē)近参考(kǎo)价(jià)的房源占比大幅增加。2023年(nián)一季度，深圳各区(qū)二手房(fáng)成交TOP10小区中，过半成交价低(dī)于参(cān)考价。

　　只有真实经历其(qí)中的人，才能深切的感(gǎn)知其威力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新闻不(bù)绝于耳(ěr)。

　　据说(shuō)一位码(mǎ)农三年前高杠杆买了2套华润城，月(yuè)供12万，最终亏损1000万破产。据(jù)媒体推测，如果案例(lì)属实，买家的(de)实(shí)际(jì)购房成本高达(dá)20万(wàn)/平(píng)，目前价格跌至14万/平，叠加这(zhè)三年(nián)的(de)房贷和持有成(chéng)本(běn)，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年感受到了太多“心酸”。二手(shǒu)房成交(jiāo)量创下多(duō)年(nián)新(xīn)低(dī)，学区(qū)房神话不(bù)再，房产中介(jiè)的日子(zi)难过，投资客(kè)挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的(de)基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房指导(dǎo)价的城市陆陆续续低调(diào)退(tuì)出，目前只有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明(míng)显

　　最近一线城市也不(bù)端(duān)着了(le)。

　　近日，北京在房山区试(shì)点多子女家庭和职(zhí)住(zhù)平(píng)衡家庭购房支(zhī)持政策。上海也考(kǎo)虑予以多(duō)孩(hái)家(jiā)庭在新(xīn)房计分制度政策上的支持。

　　从最新(xīn)公布的3月份70个大中城市(shì)商品住宅销售价格变动情况来(lái)看(kàn)，广州、深圳的新房、二手(shǒu)房价格仍然(rán)是(shì)同比去年依(yī)然(rán)是下降的。

　　北京、上海已经同比增长了，其他二线城(chéng)市如(rú)杭州、成都、南京、合肥等城(chéng)市价格都(dōu)是同比(bǐ)上涨(zhǎng)的。

　　广州(zhōu)、深(shēn)圳能(néng)不急(jí)吗？

　　事实上，上面可能(néng)更急(jí)。3月份，两部(bù)门联(lián)合发文，全面推动二手房“带押(yā)过户”全国(guó)实施，这是一条被广(guǎng)泛(fàn)好评的新政。对于激(jī)活(huó)二手房交易，具有(yǒu)定(dìng)海神针般的作用(yòng)。

　　住建部(bù)部长倪虹近日(rì)更(gèng)是指出：建筑业、房(fáng)地产企业要发挥(huī)国民经(jīng)济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常识(shí)，从字面理解一下(xià)这两个词，意思就是——顶梁(liáng)柱如果不行了(le)，上面不(bù)就(jiù)塌了嘛(ma)？压舱石如(rú)果(guǒ)压(yā)不住(zhù)，小船不就翻(fān)了？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的政策，还有一大波正在路上...

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