5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释析，不做买卖推荐。）

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