近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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