导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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