近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qiá事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼n)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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