OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思(shí)招商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级(jí)市(shì)场跌幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面(传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思miàn)积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一些差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和(hé)我们(men)在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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