近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jī良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物n)等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìn良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物g)偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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