饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利(lì)用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户个人(rén)信(xìn)息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等问题(tí)，将非必(bì)要(yào)的收费夹(jiā)带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话ng>对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在具(jù)体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房(夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关(guān)部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司(sī)可(kě)能会利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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