文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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