饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关(guān)于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收(shōu)费夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个(gè)话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确(què)具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服(fú)务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统。三公里是多少米，三公里是多少米p>

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其(qí)中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产(chǎn)权方三公里是多少米，三公里是多少米面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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