近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公我国最穷的5个城市，哪一个省最穷募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考我国最穷的5个城市，哪一个省最穷价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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