万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wà天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思n)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思p>

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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