文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克住房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没(mé一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克i)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行(xíng)预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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