导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当(dāng)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？