5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(431mm是多少厘米 431mm是多少米méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本(431mm是多少厘米 431mm是多少米běn)月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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