近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(无可厚非是什么意思xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性无可厚非是什么意思”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大无可厚非是什么意思资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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