近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīnacross 和 cross的区别，cross和across区别和用法)募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(across 和 cross的区别，cross和across区别和用法fēn)红(hóng)作为(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份across 和 cross的区别，cross和across区别和用法(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称(chēng)。

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