5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季(jì)度的(de)收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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