万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后(hò护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端u)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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