文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款(ku唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗ǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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