5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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