导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(ji一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两àn)筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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