近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证RE挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信ITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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