文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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