OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一3千克是多少斤 1千克是一斤吗季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看(3千克是多少斤 1千克是一斤吗kàn)来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复(fù)苏(sū)的(de)步伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园区会(hu3千克是多少斤 1千克是一斤吗ì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大(dà)租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期(qī)低点，目前市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边(biān)也(yě)作了(le)一定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目(mù)前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台(tái)和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的(de)第(dì)一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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