文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式(sh感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思ì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(q感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思ǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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