5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故ng>

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）