万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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