近两年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开(kāi)15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额(é)的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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