饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手(s三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思hǒu)房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具(jù三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思)有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服(fú)务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前(qián)房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京二手房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一(yī)半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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